11 questions sur le crédit pour préparer son achat immobilier

ODPH | Crédit lors de l'achat immobilier, 11 questions pour bien se préparer

Vous envisagez l'achat d'un premier bien immobilier. Que ce soit une maison ou un appartement, il vous faudra certainement contracter un crédit hypothécaire.

Avant de vous lancer dans la recherche du bien de vos rêves, voici 11 questions qu'il est bon de vous poser pour éviter bien des surprises et déceptions.

1. Quelle est ma capacité d'emprunt ?

Votre capacité d'emprunt, c'est le montant mensuel maximum que vous êtes en mesure de rembourser par rapport à vos revenus. Objectif : conserver un minimum de fonds pour vivre et éviter le surendettement. Généralement, votre taux d'endettement, tous crédits confondus, ne peut dépasser 40% de vos revenus, et votre minimum vital s'élève à 1.000 € pour un isolé et 1.200 € pour un couple.

2. Comment puis-je calculer ma capacité d'emprunt ?

Sur base de la règle des 40%, additionnez les revenus mensuels nets de chaque emprunteur, si vous avez des crédits en cours, soustrayez-les et multipliez le résultat par 0,33. Vous obtenez alors la mensualité qu'une banque peut vous octroyer. De nombreux simulateurs existent également sur internet.

Sur base de la règle des 40%, additionnez les revenus mensuels nets de chaque emprunteur, si vous avez des crédits en cours, soustrayez-les et multipliez le résultat par 0,33. Vous obtenez alors la mensualité qu'une banque peut vous octroyer. De nombreux simulateurs existent également sur internet.

Il s'agit ici d'un calcul simplifié qui ne tient pas compte de votre situation propre. Mieux vaut toujours demander conseil à un professionnel avant de vous engager dans un achat immobilier.

3. Quels biens puis-je acheter sur base de ma capacité d'emprunt ?

Evidemment, sans avoir répondu à différents critères constituant le crédit hypothécaire, il est pratiquement impossible de répondre à cette question. Toutefois, certains simulateurs permettent d'obtenir une valeur moyenne sur base d'une durée de 20 ans et d'un taux fixe moyen. Pour calculer le montant du crédit, reprenez alors votre capacité d'emprunt et multipliez-la par 170.

Une fois encore, il s'agit d'une estimation qui ne remplacera jamais les calculs précis qu'un professionnel pourra effectuer sur base de votre situation propre.

4. Qu'est-ce que la quotité et quelle influence a-t-elle sur mon crédit ?

La quotité est le rapport exprimé en pourcentage entre la valeur d'un bien immobilier et le montant total du crédit. Elle se calcule en divisant le montant du crédit par la valeur du bien.

3 paliers existent : plus de 100%, de 80 à 100% et moins de 80%. Selon le palier, les taux seront plus ou moins élevés.

Une quotité de 80% signifie que vous empruntez moins que la valeur vénale du bien. Vous apportez la différence en fonds propres, ce qui vous permet dès lors de bénéficier de meilleurs taux.

5. Est-ce que je possède des fonds propres et sont-ils suffisants ?

Vous avez un peu d'argent de côté ? Quelques milliers d'euros ne vous permettront pas de faire une réelle économie sur votre prêt. Dans ce cas, il est préférable de les conserver ou de les utiliser pour rembourser un éventuel prêt à tempérament en cours afin d'optimaliser votre capacité d'emprunt.

Si vous avez des économies plus conséquentes et que vous souhaitez les investir dans votre achat immobilier, elles entrent en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt. Ce qui vous permet d'emprunter plus ou de réduire votre quotité.

Une fois de plus, un professionnel pourra vous conseiller la solution qui vous conviendra le mieux.

6. Je choisis un taux fixe ou un taux variable ?

Le marché peut influencer cette décision. Par exemple, en cette période de taux historiquement bas, il est préférable de choisir un taux fixe qui vous garantira de payer la même mensualité tout au long de votre crédit, malgré la hausse des taux qui finira bien par arriver.

Les crédits à taux variables permettent d'obtenir une mensualité plus basse qu'un crédit à taux fixe contracté au même moment. Mais le risque est l'augmentation de la mensualité lors de la révision des taux. Toutefois, elle est plafonnée, en général à 2%, en hausse comme en baisse. Plusieurs formules de taux variables existent. Il existe même des formules semi-variables.

7. Et la durée de mon crédit dans tout ça ?

Selon votre âge au moment de contracter votre crédit hypothécaire la durée de ce dernier pourra varier de 10 à 30 ans. Bien sûr, plus votre crédit sera long, plus vous pourrez emprunter ou plus votre mensualité sera basse. Mais attention aux intérêts. Demandez toujours bien à voir le tableau d'amortissement pour comparer le montant total des intérêts qui seront dus sur l'entièreté du crédit.

La durée moyenne d'un crédit hypothécaire est de 25 ans.

8. Est-il possible de réaliser un crédit en plusieurs morceaux ?

Aujourd'hui vos enfants sont encore petits, et dans quelques années ils entameront des études universitaires. Il serait intéressant que votre mensualité diminue pour pouvoir investir dans les études de vos enfants. Ou bien vous approchez de la retraite et souhaitez réduire votre mensualité pour vous permettre l'achat d'une résidence à l'étranger.

Une solution toute simple existe, la contraction d'un crédit hypothécaire en plusieurs conventions. Cela signifie que vous ne faites les démarches qu'une seule fois pour obtenir votre crédit hypothécaire, mais vous le divisez en plusieurs morceaux et aux conditions qui vous conviennent.

Par exemple, une première partie sur 25 ans et la seconde sur 15 ans pour que cela coïncide avec le début des études supérieures de vos enfants.

9. En quoi le choix de la région où j'achète est-il important ?

En Belgique, des droits d'enregistrement sur la valeur du bien immobilier sont dus lors de l'achat de ce dernier. Selon la région, le pourcentage sera plus ou moins élevé.

En Wallonie et à Bruxelles, ils s'élèvent à 12,5%. En Flandre, ils s'élèvent à 10%. Cependant, si le bien est considéré comme modeste, une réduction et/ou des abattements sont accordés. Un bien est considéré modeste lorsque son revenu cadastral n'excède pas 745 €.

Les valeurs ci-dessus sont valables pour l'année 2016. Des changements sont prévus début 2017.

10. Cet article lu, quelle est la prochaine étape ?

Que vous continuiez à effectuer des recherches sur internet, que vous essayiez la majorité des simulateurs existants ou que vous épluchiez toutes les petites annonces immobilières, cela ne remplacera quand même jamais l'étude de votre situation personnelle par un professionnel.

Ces rendez-vous sont gratuits et ne vous engagent à rien. Ils ont l'avantage de vous donner un bilan plus fiable de votre situation et de la faisabilité de votre projet.

11. Vers qui me tourner, banque ou courtier ?

Vous pouvez vous tourner vers l'un et l'autre. Ils ont chacun leurs avantages.

Votre banquier vous connait depuis longtemps et pourra probablement plus rapidement vous donner une réponse. Selon votre situation, il vous accordera peut-être un taux préférentiel.

Votre courtier travaille avec plusieurs partenaires financiers. Il pourra alors soumettre votre demande au partenaire qui vous offrira les meilleures conditions.

L'un comme l'autre vous recevront gratuitement et prendront le temps d'analyser votre projet pour vous offrir le crédit le plus adapté à votre situation.

Emprunter pour un achat immobilier n'est pas une démarche anodine. Elle vous engage à long terme pour des montants tout de même conséquents. Ce n'est donc pas un projet à prendre à la légère.

Mieux vaut être bien informé sur les possibilités qui s'offrent à vous avant de vous engager.