Le financement d'un investissement immobilier

ODPH | Le financement d'un investissement immobilier

L’investissement dans l’immobilier figure en bonne place parmi les formules d’épargne à long terme. C’est un des choix préférés des indépendants, dirigeant d’entreprise et professions libérales.

C’est pour eux un excellent moyen notamment pour préparer une retraite confortable. Il peut aussi permettre de se constituer un patrimoine important pour un jour vivre de ses rentes ou en vue de favoriser des héritiers. Il peut aussi plus simplement consister en l’achat d’une seconde résidence. L’investissement immobilier peut concerner des biens destinés majoritairement au logement. Dans ce cas, il s’agira d’un investissement classique qui peut être financé à l’aide d’un prêt hypothécaire classique.

Il peut aussi consister en un immeuble commercial ou professionnel. Dans ce cas, il s’agira d’un crédit professionnel ou d’investissement. Cette opération peut se faire en personne physique ou en société civile ou commerciale. Les conditions ne sont pas les mêmes.

L’avantage de l’investissement immobilier ou locatif est qu’il n’est pas nécessaire de disposer de la totalité des fonds pour réaliser son projet d’épargne long terme. Le crédit hypothécaire pour investissement locatif est sans conteste le levier le plus fréquent pour engager son projet sans attendre.

Les rendements locatifs seront pris en compte pour calculer votre capacité de remboursement. En d’autres termes, les loyers escomptés vous permettront le plus souvent de couvrir une bonne partie des charges de crédit.

La plupart des banques exigent toutefois que vous soyez déjà propriétaire de votre logement avant de vous engager dans cette voie. D’autre part, un apport de fonds propres est nécessaire. Au minimum l’apport de fonds propres pour les frais d’acquisition et d’actes d’achat et de prêt est exigé. Un apport supplémentaire de 20 % du prix d’achat rendra l’octroi du crédit beaucoup plus aisé et moins coûteux quant au taux de crédit appliqué. Le financement portera donc idéalement sur 80% du prix d’achat plus les travaux éventuels. Si vous êtes déjà propriétaire d’un ou plusieurs immeubles de rapport, le financement pourra porter sur 100% du prix d’achat sous réserve d’un endettement bien maîtrisé.

La durée généralement proposée est de 15 ou 20 ans. La formule de taux peut être envisagée sereinement en formules variables car les loyers sont eux aussi variables. Vous pourrez donc bénéficier d’un loyer à la hausse (indexation) quasi simultanément à une hausse des taux. En effet, une hausse des taux est souvent concomitante à une inflation des prix et des loyers.

L’organisme de crédit veillera à ce que votre immeuble réponde aux normes urbanistiques, locatives (permis de mise en location) d’isolation et de sécurité. Une expertise diligentée par la banque vérifiera l’état du bien et sa conformité aux normes légales. Si des travaux de mise en conformité ou d’amélioration sont prévus, une description et un devis détaillés seront exigés. Si un changement d’affectation est prévu suite aux travaux, une autorisation de changement d’affectation est indispensable avant l’obtention du crédit.

Le crédit d’investissement immobilier ou locatif peut financer ces travaux en totalité en tenant compte de la plus value de l’immeuble après travaux. De même la banque tiendra compte des revenus locatifs futurs pour évaluer votre capacité de remboursement. Si une période de vide locatif est nécessaire à cause de travaux importants de longue durée, il faudra prévoir des liquidités pour la dite période des travaux afin de faire face aux premières échéances de crédit. Si le coût des travaux excède 50% du prix d’achat, l’apport d’une garantie immobilière temporaire sera le plus souvent exigé.

L’ODPH a l’habitude de traiter ce type de dossiers et travaille avec des organismes spécialisés. Nous sommes donc bien équipés pour vous accompagner dans la réalisation de ce type de projet.