Racheter un prêt hypothécaire en cours

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Quand les taux d'intérêt sur le marché sont plus bas que celui lié à un prêt en cours, il peut être intéressant de racheter ce prêt pour obtenir un gain qui pourra se révéler appréciable au niveau de la charge de remboursement total ou de la durée ou pour sécuriser le taux.

Refinancer son crédit engendre-t-il des frais ?

Une indemnité de remploi est à payer à l'organisme ayant octroyé le prêt initial. Un acte de mainlevée de l'inscription hypothécaire existante doit être dressé par le Notaire instrumentant, ainsi qu'un acte notarié concrétisant le nouvel emprunt. On peut envisager d'inclure ces frais dans le nouveau prêt pour ne pas investir de fonds propres.

Et toutes les mensualités payées jusqu'à présent ?

Elles ne sont évidemment pas perdues, puisqu'elles ont permis d'amortir une partie du montant emprunté. Pour ne pas allonger la durée initialement prévue pour le remboursement, le nouveau prêt peut être souscrit sur la durée restante du premier prêt.

Et les déductions fiscales ?

Toutes les déductions antérieures restent acquises. Un nouvel emprunt servant à rembourser un prêt qui était déductible est lui aussi entièrement déductible dans les mêmes conditions (déduction des amortissements, des intérêts et des primes d'assurance vie).

Exemple chiffré

Prêt de

125.000 €

740 €

Charge mensuelle actuelle

Souscrit il y a 5 ans
durée initiale 25 ans
Taux Fixe 5,25% (TAEG 5,94%)

Rachat du solde

110.943 €

603 € *

nouvelle charge mensuelle

+ indemnité (3mois) 1.425 €
+ mainlevée + acte 4.500 €
nouveau taux Fixe 2,25% (TAEG 2,94%) & durée 20 ans

Le TAEG ne tient pas compte des primes relatives à l'assurance du solde restant dû et à l'assurance Incendie

* si on emprunte 16.500 € de travaux en plus : 688 €/mois (en 20 ans)

Plus la durée restante du premier prêt est longue et le taux initial élevé, plus le gain lié au rachat sera important.

Autre avantage non négligeable, grâce aux nouvelles lois sur les prêts hypothécaires, l'emprunteur est beaucoup mieux protégé et bénéficie d'une plus grande sécurité (révisions limitées, indemnités, procédures, ...).

On peut également profiter du rachat pour diminuer la durée restante sur son prêt en payant la même charge, se libérer de toutes obligations bancaires ou même emprunter plus (travaux, rachat d'autres prêts, etc.).