La formule de taux

ODPH | Les différents types de taux d'intérêts du crédit hypothécaire

Parmi les choix importants que vous aurez à faire pour votre emprunt hypothécaire, il y a le type de taux.

Taux fixe, taux variable ? Si vous optez pour un taux variable, quelle formule de variabilité ?

Le taux fixe est un taux invariable durant toute la durée du crédit, quelle que soit l’évolution des taux. C’est la sécurité absolue d’un taux si, les taux augmentaient dans l’avenir. Par contre, si les taux diminuaient, vous ne bénéficieriez d’aucune baisse de taux. Si les taux baissaient considérablement, la seule solution serait de racheter votre prêt à un taux plus avantageux auprès d’un autre organisme financier mais avec des frais importants ou bien tenter de renégocier votre taux actuel auprès de votre banque, ce qui n’est pas aisé ou toujours avantageux.

Les formules de taux semi variables ou variables sont nombreuses. Il y a les formules qui comprennent une période plus ou moins longue de taux fixe (pendant les 12, 10, 5, 3, premières années), et le taux variable annuellement. Le taux le plus bas est le plus souvent le dernier. Plus la période de taux fixe est longue, plus le taux est élevé. En contre partie, vous bénéficiez de la sécurité d’un taux fixe pendant cette première partie du crédit. La sécurité a un prix…Au delà, le taux varie en fonction des marchés financiers. La variabilité des taux est fonction des taux des OLO. L’OLO est l’abréviation très belge d’Obligation Linéaire/Lineaire Obligatie. Il s'agit d'obligations en euro, émises à moyen, long ou très long terme par l'Etat belge. Le taux de l'OLO à 10 ans est souvent utilisé comme indicateur du niveau général des taux obligataires. Ces OLO, qui ne sont pas livrables, s’adressent surtout aux investisseurs institutionnels en quête de placements sûrs.

La variabilité du taux est toutefois toujours limitée, tant à la hausse, qu’à la baisse. Légalement déjà, le taux ne peut jamais fluctuer au-delà du taux de base de départ. Par exemple, si le taux de base est de 3.50%, le taux ne pourra jamais augmenter au-delà de 3,50%, même si le taux augmentait de plus de 3,50%. La plupart des organismes financiers proposent des limites plus strictes comme par exemple +3/-3 ou bien +2/-2, voire +1/-1. Il s’agit du cap. On parle d’un taux variable capé. Ici les fluctuations de taux seront limitées à 3%, 2%, 1% maximum. Dans ce cas, le taux ne pourra jamais fluctuer à la hausse ou à la baisse au-delà de 3% ou 2 %, 1%. A quel moment le taux peut-il monter ou baisser dans ces limites ? A la fin de la période de taux fixe et à chaque échéance intermédiaire prévue. Par exemple tous les cinq ans, tous les trois ans ou tous les ans à dater de la date anniversaire de l’acte d’emprunt.

Prenons deux exemples :

Formule taux variable 10/5/5 cap 2. Taux de base 3.50%. Emprunt d’une durée de 25 ans.

Le taux restera fixe pendant les 10 premières années quelle que soit l’évolution des taux obligataires. Ensuite, si les taux évoluent à la hausse de par exemple 3%, le taux augmentera au terme des 10 ans de + 2% maximum. Le nouveau taux en vigueur pendant les 5 années suivantes sera de 5,50%. Si les taux évoluent à la baisse de par exemple 1%, le nouveau taux appliqué sera pendant les 5 années suivantes de 2,50%. Si après 15 ans, les taux restent au même niveau, il n’y aura aucune modification. Le taux de 5,50 % ou de 2,50% restera d’application. Si au terme des 20 ans, les taux rebaissent de 1,5%, le nouveau taux pendant les cinq dernières années sera de 5,50% - 1,50% = 4,00%. Les taux peuvent donc varier tant à la hausse qu’à la baisse au terme de chaque période de cinq ans à partir de la 11ième année.

Cette variation sera de toute façon limitée à 2%.

Formule de taux 5/5 cap 2. Taux de base 2,85% durée 25 ans.

Le taux restera fixe pendant les cinq premières années quelle que soit l’évolution des taux obligataires.

Ensuite, si les taux évoluent à la hausse de par exemple 1,10%, le nouveau taux en vigueur les 5 années suivantes sera de 3,95%. Si les taux évoluent à la baisse de par exemple de 0,90%, le taux en vigueur les 5 années suivantes sera de 1,95%.

Au terme de chaque période de 5 ans, le taux pourra fluctuer tant à la hausse qu’à la baisse de maximum 2%.

Les banques seront attentives à votre capacité de faire face à une hausse maximale des taux, de manière à ne pas vous mettre éventuellement en difficulté.

Il est important de comprendre qu’en période de taux bas, il est conseillé de choisir un taux fixe ou semi fixe (formule 10/5/5 cap2 par exemple) et qu’en période de taux élevé, il est préférable d’opter pour un taux révisable. Toutefois, les banques qui anticipent l’évolution des taux peuvent « orienter votre choix » en proposant des taux particulièrement attractifs ou particulièrement dissuasifs pour certaines formules. Le choix est aussi fonction de votre profil. Quel risque de taux êtes-vous prêt à prendre ? Si vous préférez la sécurité et un budget « sans stress », il est conseillé d’opter pour un taux fixe. Par contre, si vous avez la fibre plus spéculative, vous pourrez toujours choisir une formule variable quinquennale ou annuelle en misant sur une stabilité des taux ou même une future baisse. Dans une très longue période de taux très bas, ceux qui avaient opté pour des formules annuelles ont fait paradoxalement fait le bon choix car ils bénéficient encore de taux extrêmement bas grâce au cap qui leur a permis de bénéficier des baisses successives tout en limitant considérablement toute hausse éventuelle.

Le choix n’est donc pas facile. Ici encore, votre courtier ODPH vous guidera en fonction des taux en vigueur, des perspectives du marché, de votre capacité de remboursement et de votre profil de risque.